rss twitter facebook youtube instagram

Индустриальные парки России: обзор современного состояния отрасли

Индустриальные парки России: обзор современного состояния отрасли
06 • 02 • 2014 | Россия

В России сейчас много говорят о создании и распространении формата индустриальных парков в регионах РФ. Насколько эффективен и приемлем этот формат для России и каково общее состояние отрасли, решили выяснить эксперты Федеральной базы инвестиционных площадок.

Источник: Эксперт Северо-Запад

 Отрасль индустриальных парков в России еще очень молодая и незрелая, срок ее существования — порядка 10 лет. Но уже сейчас можно констатировать, что заявлен своеобразный тренд на создание проектов индустриальных парков в регионах РФ. И наличие хотя бы одного индустриального парка рассматривается уже практически как обязательное условие функционирования региона.

На сегодняшний день заявлено о существовании более 100 индустриальных парков по всей стране (если  брать в расчет весь перечень видов индустриальной недвижимости: технопарки, промышленный зоны, то их наберется более 300). На практике оказывается, что функционирует из них менее половины, а примеров индустриальных парков, которые могут поделиться положительным опытом, на порядок меньше.

Эксперты Федеральной базы инвестиционных площадок при поддержке НП «Гильдия управляющих и девелоперов» провели исследование «Индустриальные парки России: анализ современной ситуации и прогноз развития рынка по данным на первое полугодие 2013 г.»

Свое мнение в исследовании выразили 63 представителя рынка индустриальной недвижимости (сотрудники индустриальных парков, технопарков, промышленных зон), расположенных в 24 субъектах РФ, а также представители компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости в России и представители Корпораций развития РФ.

 

Общая оценка ситуации

По мнению большинства респондентов (52,9%), общая ситуация, сложившаяся на рынке индустриальной недвижимости, может быть охарактеризована как скорее благоприятная, чем неблагоприятная.

Также основная часть участников исследования (57,4%) считает, что отрасль вполне конкурентоспособна и является скорее перспективным, чем неперспективным сектором для инвестирования на рынке коммерческой недвижимости.

Подавляющее большинство респондентов (45,6%) оценивает настрой инвесторов в плане финансирования проектов индустриальной недвижимости на данный момент как в больше степени оптимистичный, чем пессимистичный.

Помимо этого, основная часть респондентов делает позитивный прогноз относительно изменений доходности инвестиций в проекты индустриальных парков к концу 2013 года: 45,6% участников исследования считают, что доходность инвестиций к вышеуказанному периоду улучшится.

При этом большинство опрошенных (61,2%) полагает, что проекты индустриальных парков РФ являются низколиквидными. Значительно меньшая часть участников исследования (35,8%) считает, что такие проекты обладают достаточной степенью ликвидности на рынке коммерческой недвижимости РФ.

Таким образом, основная часть опрошенных чувствует определенную уверенность в завтрашнем дне  — большинству показателей отрасли (кроме оценки степени ликвидности проектов индустриальных парков)  они дали положительную оценку.

 

Проблемы и сдерживающие факторы

На первый план в отрасли индустриальных парков выходят проблемы с привлечением инвестиций, их отметило как наиболее значимый сдерживающий фактор подавляющее большинство респондентов —19,1%.

Второй по значимости и распространенности сдерживающий фактор, мешающий развитию отрасли в РФ — это, по мнению 16,9% респондентов, административные барьеры.

Третий из самых актуальных сдерживающих факторов, существующих в отрасли — это сложные условия ведения бизнеса в России. Такого мнения придерживаются 12,8% респондентов.

Следовательно, основные по значимости сдерживающие факторы будут особо остро ощущаться на  первоначальном этапе организации проектов.

Респонденты считают, что потенциальный инвестор, планирующий вкладывать финансовые средства в проекты индустриальных парков, должен опасаться, во-первых, отсутствия возможности управлять всеми рисками проекта (24,7%), во-вторых, бюрократических процедур (23,2%), в-третьих,  отсутствия единых стандартов организации и ведения бизнеса в отрасли (12,6%).

 

Проблемы из личного опыта респондентов

В исследовании представлен не только общий перечень проблем, но и проблемы, с которыми столкнулись участники исследования во время работы в индустриальном парке или которые они почерпнули  из опыта коллег.

В общей сложности, респонденты отметили более 25 различных проблем, с которыми они столкнулись в процессе своей работы в отрасли. Из них около 10 проблем являются общими для всех субъектов РФ, представители которых приняли участие в исследовании, а более 15 — специфическими, характерными только для конкретных субъектов РФ.

Из общего перечня проблем выделяется наиболее распространенная в практическом опыте респондентов и, можно сказать, самая насущная - низкий интерес к индустриальной недвижимости со стороны частных инвесторов. Следовательно, инвесторы все еще с настороженностью относятся к проектам индустриальных парков и предпочитают вкладывать денежные средства в торговую или офисную недвижимость. Их пугают высокая рискованность проектов, долгий срок окупаемости, отсутствие единых стандартов ведения бизнеса.

Как показали результаты исследования, проблема инфраструктурного обеспечения индустриального парка — одна из самых актуальных в отрасли и вторая по распространенности в личном опыте респондентов. Основная часть полученных инвестиций обычно вкладывается в инфраструктурное обеспечение, а так как в отрасли существуют проблемы с привлечением инвестиций, они возникают и с инфраструктурным обеспечением. Иными словами, получается замкнутый круг.

Третья по распространенности проблема, встречающаяся в личном опыте респондентов, это сложности, которые возникают в процессе согласования процедур с предприятиями-монополистами и государственными органами (ТУ, разрешительная документация и др.). Взаимодействие с сетевыми и сбытовыми компаниями, а также с представителями государственной власти региона — до сих пор — одна их самых трудоемких и трудозатратных процедур в опыте респондентов. В данном случае можно говорить об административных барьерах в рамках субъекта РФ, в котором создается индустриальный парк.

 

Для решения проблем, по мнению респондентов, отрасли необходимо создание благоприятного бизнес-климата не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельного субъекта РФ. Специфика бизнес-климата, сложившегося в каждом конкретном регионе, оказывает очень сильное влияние на то, насколько быстро и успешно будет развиваться проект индустриального парка.

 

Вывод

В целом, можно заключить, что рынок индустриальных парков в России постепенно развивается, несмотря на существование в этой отрасли фундаментальных проблем. Но рост качественных показателей пока на порядок отстает от уровня роста количественных показателей.

Позитивная оценка респондентами большинства показателей отрасли свидетельствует о том, что в ней на данный момент сложился благоприятный климат, способствующий ее дальнейшему развитию.

С другой стороны, впечатляющий перечень проблем, который, безусловно,  создает препятствие для реализации проектов, мешает постоянному качественному развитию отрасли.