rss twitter facebook youtube instagram

Интервью Оксаны Федуловой, старшего консультанта Отдела Исследований CBRE

Интервью Оксаны Федуловой, старшего консультанта Отдела Исследований CBRE
22 • 01 • 2014 | Россия
Мнение эксперта
Автор: Hubprom

«Наличие профессиональной УК является главной характеристикой индустриального парка...Развитие индустриальных парков, как неотъемлемого элемента общенациональной инновационной инфраструктуры, не возможно без значительной государственной поддержки. На сегодняшний момент для финансирования промышленных парков регионы получают субсидии на конкурсной основе, причем отдельной программы по поддержке данных мероприятий нет, а все финансирование идет в рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса.»

На вопросы Hubprom.ru отвечает Оксана Федулова, старший консультант Отдела Исследований CBRE, крупнейшей мировой компании, специализирующейся на коммерческой недвижимости.

С какими трудностями сталкиваются сегодня индустриальные парки России, какие виды поддержки им необходимы?

Развитие индустриальных парков, как неотъемлемого элемента общенациональной инновационной инфраструктуры, не возможно без значительной государственной поддержки. На сегодняшний момент для финансирования промышленных парков регионы получают субсидии на конкурсной основе, причем отдельной программы по поддержке данных мероприятий нет, а все финансирование идет в рамках программы поддержки малого и среднего бизнеса.

Однако очевидно, что поддержка должна осуществляться сразу в нескольких плоскостях. В сфере законодательного регулирования необходима более четкая проработка вопросов создания благоприятных условий для инвестиций, стимулирования роста производства продукции, формирования налоговых преференций и т.д. На региональном и муниципальном уровне необходима проработка земельных вопросов и проблем подключения коммуникаций и инфраструктуры, а также практики взаимодействия частного и государственного капитала.

Но главным фактором развития индустриальных парков являются активные частные инициативы, которые способны объединить на одной площадке с максимальной синергией различные производства. Сегодня в России работают единичные компании, способные выступить в качестве профессионального девелопера и УК полного цикла при формировании и запуске индустриального парка.

Наличие профессиональной УК является главной характеристикой индустриального парка. Именно эта структура должна брать на себя координацию работы резидентов на этапе строительства (например, она должна быть готова выполнить проектные и строительные работы в формате BTS, способствовать подключению к коммуникациям и т.д.). В дальнейшем, после запуска производства, управляющая компания должна брать на себя целый ряд вопросов, связанных с промышленной, санитарной и экологической безопасностью, правом водопользования, потребления опасных веществ и т. д.

Но, еще раз, к сожалению, на сегодняшний момент в России работает крайне небольшое количество компаний, способных взять на себя такие функции. Как результат, площадки получают статус индустриальных парков с маркетинговыми целями, или под этой вывеской появляются офисно-складские комплексы или свободные земельные участки, в лучшем случае, с подключенными коммуникациями.

 

Какова международная практика в сфере организации индустриальных парков и их поддержки?

Во всем мире страны и регионы ведут высоко конкурентную борьбу за то, чтобы привлечь новые производства на свою территорию и тратят на деятельность по привлечению прямых инвестиций в индустриальные парки значительные государственные и муниципальные ресурсы.

Главной отличительной чертой организации зарубежных ИП является значительная роль государства. Причем это роль является очень активной и включает, в том числе, разработку концепции ИП и вопросы финансирования, в первую очередь, в сфере строительства инфраструктуры.

Примерами успешной работы индустриальных парков можно назвать Milton Park в Великобритании, Key East Business Park в Финляндии, Wilmington Industrial Park в США, Frankfurt-Hochst в Германии и т.д.

 

Какие отличия в поддержке этой сферы бизнеса в разных странах?

Международный, и в первую очередь европейский опыт создания и развития индустриальных парков насчитывает более чем 100-летнюю историю. Как следствие, невозможно сопоставить российскую и международную практику, как минимум, в силу этого фактора. Есть множество различных инструментов развития индустриальных парков, в том числе и финансовых, активно применяющихся на западе, например Tax Increment Financing. Это так называемый механизм отложенных платежей, использующий эффект роста налогов за счет развития территории и увеличения стоимости недвижимости и земельного участка. Данный инструмент пока только рассматривается как вероятный в России, за рубежом, в том числе и в США, он активно используется несколько десятилетий.

 

Поможет ли принятие долгосрочных стратегий развития регионов, которые принимаются по всей стране, развитию рынка индустриальных проектов и чем?

Реальная реализация региональных стратегий вносит существенную определенность в понимании "куда движется регион", что способствует улучшению инвестиционного климата. Но, к сожалению, российская практика разработки и, что более важно, реализации долгосрочных стратегий на региональном уровне еще далека от совершенства. Пока можно констатировать лишь отдельные, единичные примеры успешной реализации стратегий развития: Калужская, Липецкая, Свердловская области, Татарстан… И все эти позитивные примеры связаны, в первую очередь, с серьезной мотивацией региональных властей на экономическое развитие.

 

Какой из типов промышленных площадок, «brownfield» или «greenfield», будут востребованы рынком в ближайшие 5 лет и почему?

Выбор площадки brownfield или greenfield связан с экономической целесообразностью: если реанимировать старую производственную площадку экономически эффективнее, чем осваивать «чистое поле», выбор может быть сделан в ее пользу, тем более что старые производства, как правило, обеспечены инженерной и транспортной инфраструктурой и находятся в городской черте. Однако такие площадки имеют и большие риски, поскольку для инвестора далеко не всегда очевиден весь объем необходимых инвестиций в brownfield-площадки.

 

Опишите портрет потенциального резидента индустриального парка, приведите несколько примеров.

Чаще всего это иностранная производственная компания, открывающая первое производство в России. Ей требуется участок размером 10 га, здание 10-20 тыс. кв. м. Усредненно объем инвестиций для запуска такого производства составляет около 40-50 млн долларов, создаются новые рабочие места для 100-200 человек.

Классическими примерами успешной работы в России в границах ИП являются такие резиденты как Samsung и Volkswagen, Toyota, Nissan, и Volvo.

 

Какие программы кредитования или иные банковские инструменты необходимы индустриальным паркам и их потенциальным резидентам?

Для промышленных предприятий вопрос длинных и дешевых денег стоит особо остро, поскольку запуск производства требует значительного объема вложений на приобретение, реконструкцию, строительство объектов недвижимости, инженерной и транспортной инфраструктуры парка, а также на возмещение ранее понесенных затрат по проекту. При этом стоит учитывать, что сроки окупаемости для производственных проектов довольно длинные.

К сожалению, в России действует всего несколько банковских программ, например «Индустриальный парк» от Сбербанка или программа Внешэкономбанка «Финансирование содействия проектам регионального и городского развития». Однако они не пользуются большой популярностью среди компаний-инвесторов. Причина лежит на поверхности: большинство резидентов ИП России – иностранные компании, которые могут позволить себе привлечь гораздо более дешевое западное финансирование.