rss twitter facebook youtube instagram

Итоги 2013 года на рынке индустриальной недвижимости Москвы

Итоги 2013 года на рынке индустриальной недвижимости Москвы
14 • 01 • 2014 | Россия
Автор: Hubprom

Промзоны

Московское Правительство по результатам 2013 года утвердило 10 проектов планировки реконструируемых промзон общей площадью 1300 га. Наиболее знаковыми мы считаем согласованные проекты в Нагатинской пойме: промзона ЗИЛ и Южный порт. В планах согласование новых проектов планировки практически всех крупных промзон Москвы, которых насчитывается больше 70 (вместе с маленькими более 200), общей площадью более 18 тыс. га. В ближайшие годы планируется реконструкция 18 промзон, с возведением 13 млн кв. м недвижимости, как жилой, так и коммерческой. При этом реорганизация под иное функциональное назначение возможна на 4,3 тыс. га. Еще 7,8 тыс. га могут быть реорганизованы с сохранением производственной функции.

Правительство Москвы предлагает ориентироваться на соотношение 50/50 – половина недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места. Архитекторы и девелоперы скептически относятся к вышеуказанному процентному распределению, не понимая, о каких рабочих местах речь. Следует сознавать, что реконструкция промзон даже при высоких темпах проектирования и рекультивации земельных участков продлится не менее 6-8 лет для промзон среднего размера (до 50 га), что озадачивает даже крупных девелоперов.

Несколько промзон, расположенных на привлекательных направлениях, уже обрели своих девелоперов:

– у «Дон-строй инвеста» 2 площадки: на 14 га на Шелепихинской набережной и на территории около 60 га завода «Серп и Молот»;

– у ПСН 2 площадки: деловой квартал «Новоспасский двор» общей площадью 9,5 га и комплексная застройка общей площадью 19,4 га на Рязанском проспекте на территории производственной зоны «Грайвороново»;

MR Group в промзоне «Савеловская» на участке в 5,17 га приступила к строительству многофункционального комплекса «Савеловский сити»;

ГК ПИК реализует ЖК «Сити квартал» на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода на 6,75 га.

Фактически, даже крупные девелоперы опасаются крупных промзон, где объем инвестиций может оказаться им не плечу, например, оценочный объем инвестиций в промзоне «Южный порт» может превысить 25 млрд руб.

Сбербанк в рамках программы «Новая индустриализация» открыл кредитную линию в 3 млрд руб. для создания технополиса «Москва» в одной из частей промзоны «Южный речной порт», в рамках которого развиваются 12 новых производственных предприятий.

Список пилотных промышленных зон, предназначенных под комплексную реконструкцию на ближайшую песпективу все время видоизменяется, но, в целом, выглядит так: «Внуково», промзона «Руднево», «Строгино», район Молжаниново, «Северянин», «Алтуфьевское шоссе», «Огородный проезд», «Грайвороново», «Южный речной порт», «Серп и Молот», «Фили», «Очаково», «Тушино» и «Звенигородское шоссе», «Павелецкая», «Силикатные улицы», «Магистральные улицы», «Бирюлево».

 

Новая Москва

Наиболее перспективными в Новой Москве являются технопарки Румянцево и Мосрентген, а также научный кластер в Троицке. В Румянцево и Мосрентгене сейчас ведется строительство, общий объем которого оценивается в 2,8 млн кв. м недвижимости и 150 тыс. новых рабочих мест. Около 40 тыс. рабочих мест будет создано в Коммунарке, где будут построены сразу три кластера – административный, образовательный и медицинский на общей площади 300 га.

Рядом с Саларьево развивается проект по созданию нового современного индустриального парка «Картмазово» площадью 17 га – в 5 км от МКАД по Киевскому шоссе, где будет размещено до 10 новых производственных, торговых и складских корпусов.

 

Изменения в налогообложении

Увеличение налогообложения земли и имущества в Москве также является одним из камней преткновения в таких масштабных проектах. Со следующего года владельцы крупных  торговых центров и офисов будут платить налог, исходя из их кадастровой стоимости, а не балансовой. В 2014 г. для Москвы налоговая ставка составит 0,9%. Закон напугал бизнес-сообщество, поскольку до этого налог рассчитывался, исходя из балансовой стоимости, которая, в отличие от кадастровой, далека от рыночной. Кроме того, власти объявили о повышении кадастровой стоимости земли в столице с 1 января 2014 г. Это особенно отразится на офисной недвижимости: земля под офисы подорожает на 13%, меньше других — участки под рекреационные цели: на 3%.

Кроме того, московские власти уже не раз заявляли о том, что если владельцы промзон не будут спешить развивать свои территории, то власти могут принять меры в отношении таких собственников, в частности - повысить кадастровую плату за используемый не по назначению участок, так что и владельцам недвижимости в промзонах на спокойную жизнь рассчитывать не приходится.

 

Налоговые льготы

В январе 2013 года начало действовать решение правительство Москвы о снижении налоговой нагрузки в отношении управляющих компаний и резидентов столичных инновационных субъектов: технополисов, технопарков и индустриальных парков. Управляющие компании технополисов и технопарков освобождаются от уплаты налога на имущество организаций. В их отношении устанавливается ставка земельного налога в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении управляющих организаций индустриальных парков устанавливается ставка налога на имущество в размере 1,1%, ставка земельного налога составит 0,3% от кадастровой стоимости участка, тогда как базовая ставка земельного налога в городе составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Указанные льготы предоставляются на срок 10 лет с момента присвоения статуса резидента управляющей компании.

Кроме того, промышленным предприятиям предоставляют субсидии в размере фактически заявленных и документально подтвержденных затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в кредитных организациях.

 

Итоги

В 2013 году в Москве активно развиваются технополис "Москва", технопарки "Строгино" и "Слава", особая экономическая зона "Зеленоград". Планируется создание технопарка в поселке Северный, в рамках реализации проекта по развитию инновационного территориального кластера „Физтех-XXI“.

До 2016 года намечено направить в существующие и создаваемые технопарки, индустриальные парки и технополисы более 12 млрд руб. - 8,2 млрд руб. бюджетных средств и 4,2 млрд руб. частных инвестиций. К 2017 году в Правительство Москвы намерено создать 10 технопарков (около 180 резидентов), 3 индустриальных парка и 5 технополисов.