rss twitter facebook youtube instagram

В Московской области в течение 2 лет растет спрос на земли промышленности

В Московской области в течение 2 лет растет спрос на земли промышленности
02 • 12 • 2013 | Россия
Мнение эксперта
Автор: Член Экспертного совета при Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом Анна Шишкина

Особенности спроса на земли промышленного назначения в Московской области

В последние два года -2012 и 2013 – наблюдается устойчивый рост сделок с земельными участками именно промышленного назначения. Такой спрос демонстрирует реальное развитие малого и среднего бизнеса экономики. Основной спрос пришёлся на небольшие участки 0,5-1,5 га на удаленности до 30 км от МКАД.

Для чего могут приобретаться земли промышленности? Ошибочно считается, что только под строительство непосредственно объекта промышленного производства. Спектр застройки таких земель довольно широк.

Обращаясь к практике приобретения земельных участков и размещения объектов в Московской области, необходимо еще раз подчеркнуть, что в основном это объекты малого и среднего бизнеса. Условно их можно разделить на два основных сегмента – производственно-складские объекты и офисно-складские объекты.

Какое же производство размещается на данных участках?                 

Зачастую это производство стройматериалов и все, что с ними связано: ремонтные модули, а также стоянки для отстоя и ремонта техники.

Во вторую очередь – полиграфия, фасовочное производство, швейные цеха.

И, как говорилось выше, складские помещения и офисно-складские помещения.

Стандартные требования к участкам промышленного назначения – хорошая транспортная доступность, обеспеченность кадровыми ресурсами и пр.

Для крупных промышленных производств необходим также железнодорожный подъезд, для небольших предприятий дешевле осуществлять перевозки сырья и готовой продукции автомобильным транспортом.

Небольшие предприятия зачастую размещаются в организованных промышленных парках, логопарках, бизнес-парках и иных объектах, по своему наполнению подобным коттеджным поселкам с участками без подряда – здесь есть объекты общей инфраструктуры, подведены все или основные мощности и коммуникации к общим инженерным объектам, которые подключаются к объектам собственников земельных участков. Стоимость таких участков сопоставима со стоимостью земли в коттеджных поселках на таком удалении – в зависимости от набора инфраструктуры и входящих в стоимость ресурсов (мощностей электричества, газа, воды, сточных вод), на текущем рынке на удалении 10-20 км от МКАД стоимость составляет 8000-12000$/сотка.

Зачастую покупатели предпочитают приобретать минимальный пакет мощностей, которых хватит только на период строительства, а основные мощности приобретать потом. Это связано как с желанием уменьшить первоначальный платеж, так и растянуть затраты по времени. К сожалению, в некоторых случаях при завершении строительства, если дополнительные мощности не были заявлены и оплачены сразу,  у девелопера индустриального парка может не оказаться свободных мощностей. В этом случае, застройщику приходится осуществлять подведение дополнительных внешних сетей к объекту и осуществлять размещение необходимых инженерных объектов на своем участке.

В удаленных от МКАД (50-100 км от МКАД) организованных индустриальных парках стоимость земель существенно снижается.  В целом по рынку можно говорить о стоимости 3500-5000$/сотка, но в эту стоимость зачастую не входят мощности и расходы на инфраструктуру, в некоторых проектах разрешенный вид использования земельного участка может требовать изменения.

Если говорить в целом по рынку приобретения земельных участков без строений, то примерно 25-30% сделок по небольшим объектам совершается в организованных индустриальных парках, остальные совершаются по свободным земельным участкам. Свободные земельные участки приобретаются большей площадью – 1,5-3 га, с дальнейшим использованием застройщиком под собственные нужды, а также для последующей сдачи в аренду или частичной перепродажи.

В данном случае покупатель самостоятельно осуществляет все функции девелопера, получая технические условия на мощности и точки присоединения, необходимую исходно-разрешительную документацию, производит согласование трасс прохождения сетей с окружающими землепользователями, осуществляя прокладку внешних и внутренних сетей на объекте. Фактически такой покупатель сам организовывает свой индустриальный парк для нескольких пользователей или арендаторов. Особым спросом начинают пользоваться земли рядом  с организованными индустриальными парками, так как у потенциального покупателя складывается понимание о возможности ресурсообеспечения участка.

Существенный устойчивый спрос на земельные участки промышленного назначения – индикатор позитивного развития бизнеса в конкретном районе, позволяющий реально развивать данную территорию, не превращая ее в «спальный район» с многоквартирными домами или в рекреацию с коттеджами.