rss twitter facebook youtube instagram

Редевелопмент: новые промплощадки вытесняют «советские заводы»

Редевелопмент: новые промплощадки вытесняют «советские заводы»
01 • 09 • 2013 | Россия

Все чаще в различных источниках можно встретить понятие «редевелопмент», которое ассоциируется с устройством нового офиса или жилого комплекса на месте обветшалого предприятия в центральной части крупных городов России. Новый подход в последние годы стал мощной тенденцией, которая захлестнула все крупные города России: Рязань, Югорск, Ростов-на-Дону, Красноярск, Москва, Санкт-Петербург и другие.

Чаще всего новые высокотехнологичные производства вырастают на месте «почивших»советских заводов-гигантов.Создание из старого завода нового –  дело не такое простое, как может показаться вначале, ведь перед каждым таким проектом возникает ряд вопросов, которые нужно решить: восстановление санитарно-защитной зоны, оформление земельных участков, согласование реконструкции.

Главной задачей, по мнению специалистов, является должное оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, ведь территория и объекты, находящиеся на ней находятся в разрушенном состоянии и оформлены на разные компании (илифизлица), что вызывает особые сложности. Общая территория одного среднего завода может быть раздроблена на десятки и сотни небольших участков, принадлежащих разным собственникам.

Самыми дорогими элементами первоначального редевелопмента являются: инвестиционное решение о покупке земельного участка, технический аудит, установление границ санитарно-защитной зоны. Так, на примере одного из металлургических заводов в Красноярске можно наблюдать ситуацию, когда первоначально было приобретено два земельных участка, но в последствие было докуплено еще семь. Конфигурация земельных участков не соответствовала зонированию при использовании разработанной технологиии требовала значительной корректировки и оформления дополнительных участков. Этого можно было бы избежать, выполнив предпроектныеработы и технический аудит строительной площадки еще до принятия решения о покупке земельных участков.

При рассмотрении такого вопроса, как установление границ санитарно-защитной зоны, на первый взгляд не должно возникнуть проблем, ведь в советское время также существовали защитные зоны вокруг предприятий.

Для решения этой проблемы нужно пользоваться следующим регламентом: установить класс опасности согласно технологии промышленного производства согласно п. 7.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Затем провести исследования на промплощадке: гео-биохимический состав почв, растительности и атмосферного воздуха. Позже составить «Отчет по оценке фонового состояния окружающей среды до начала строительства», разработать раздел «Оценка воздействия на окружающую среду(ОВОС)» и в итоге определить потенциальное воздействие на окружающую среду.

Следующим важным моментом при редевелопменте является установление соответствия объекта реконструкции «Правилам землепользования и застройки» конкретного города или населенного пункта. Если, согласно этим правилам, предприятие попадает в зону с литерой «П», то строительству ничто не мешает, но если же литер «Д», то здесь с законами могут возникнуть трудности.

Кратчайший путь решения данной проблемы – назвать процесс реконструкции в соответствии с законом. Как пример, «зона Д» градостроительного регулирования допускает строительство на выделенной территории технопарков, значит проектная документация может быть выпущена под титулом «реконструкция технопарка» и это не потребует отдельных согласований и получение специальных разрешений.

Если придирчиво сравнить все преимущества проектов редевелопментасо строительством в «чистом поле», то можно получить интересную картину, где покупка и реконструкция разрушенных промышленных площадок предпочтительнее только в тех случаях, когда со старым заводом депелоперу достаются объекты советской инженерной и транспортной инфраструктуры: высоковольтные линии и электроподстанции; железнодорожные и автомобильные подъездные пути, а также очистительные сооружения.

Также, немаловажным является наличие технических условий и договоров на подключения к сетям, которые дают право восстановить коммуникации и получить необходимую мощность, избежав дополнительных расходов при новом подключении. Именно по этим принципам и были созданы новые промышленные площадки в Ростове-на-Дону, Красноярске и Рязани.

Hubprom