rss twitter facebook youtube instagram

Инвестиции на рынке индустриальной и складской недвижимости

Инвестиции на рынке индустриальной и складской недвижимости
22 • 05 • 2015 | Россия
Автор: Hubprom

Объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость продолжает сокращаться, восстановление экономики откладывается на 2016 год. Продолжается строительство складских площадей под заказчика. Главный положительный фактор, действующий на рынке инвестиций в недвижимость в 1-2 квартале 2015 года, - возможная выгода от приобретений активов по кризисным ценам.

 

 

 

 Макроэкономические факторы

 

Отрицательные сигналы

• Реальные доходы населения. Реальные доходы снижаются, в результате чего розничные продажи демонстрируют отрицательную динамику. Согласно Росстату, в марте 2015 года розничные продажи снизились на 8,7% в годовом сопоставлении. Инфляция достигла 16,9%, в то время как недельные значения за последние 4 недели (начиная с апреля) были на уровне 0,1-0,2%, реальные доходы упали на 9,3%. По прогнозу Oxford Economics в 2015 году снижение розничных продаж составит 4%.
• Розничные кредиты. По данным 3 тыс. кредиторов, предоставляющих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 1 квартале 2015 года продолжилось снижение темпов выдачи розничных кредитов. На 1 апреля 2015 года суммарная задолженность россиян перед кредиторами сократилась на 6,52% по сравнению с 1 января 2015 года. В феврале 2015 года объем потребительских кредитов, выданных в России, в долларовом выражении снизился на 80% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (или на 64% в рублевом выражении).
• Потребительская уверенность значительно снизилась в 1-м квартале. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности снизился на 14 пунктов до -32 с -18 в 4-м квартале 2014 года. Данная динамика отражает ожидания домохозяйств на фоне слабого рубля и дальнейшего роста цен на товары длительного и кратковременного пользования.
 ВВП. По данным Oxford Economics, ВВП России в этом году упадет на 5,5% (в начале года ожидалось снижение на -6,2%), в то время как Министерство экономического развития России прогнозирует снижения на 3%.
• Розничная торговля. I квартал 2015 года стал одним из самых неблагоприятных и сложных периодов для розничной торговли (НИУ ВШЭ). Сектор разогрет до предела, о чем свидетельствуют яркие негативные результаты практически по всему спектру основных операционных показателей.
• Объем инвестиций. В 1-м квартале 2015 года объем инвестиций  недвижимости снизился на 33% в годовом сопоставлении. Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в течение первых трёх месяцев 2015 года составил 499 млн долл., снизившись на 33% по сравнению с 1-м кварталом прошлого года.
• Автотранспорт. По данным статистики постановок на учет в органах ГИБДД, в апреле 2015 года ёмкость российского рынка составила 110 620 автомобилей, что на 50% меньше, чем в апреле 2014 года, когда ёмкость рынка равнялась 216 690 автомобилям. Различие со статистикой Ассоциации европейского бизнеса (АЕБ), согласно которой в апреле было реализовано 132 456 автомобилей (падение к 2014 году - 41,5%), объясняется различием методики сбора информации.
• Снижение ставок аренды в I квартале 2015 года в среднем по рынку составило до 30-35% в долларовом эквиваленте по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. 
 

Положительные сигналы

Цена на нефть стабилизировалась, волатильность курса рубля заметно снизилась: рубль укрепился на 33% по сравнению с наименьшим значением в середине декабря прошлого года (до 50,91 руб. за долл. в середине мая текущего года
Oxford Economics прогнозирует  восстановление экономики России - рост в годовом сопоставлении достигнет 0,8% и 2,8% в 2016 и 2017 годах соответственно.
Многие инвесторы рассматривают текущий период как потенциально благоприятный для выгодных приобретений по кризисным ценам.
 
 
 

Итоги 1 квартала 2015 года на рынке складской недвижимости

 

Основные показатели на рынке

А

В

Общий объем складских помещений

11 млн кв.м.

Объем по классам

8 350

2 650

Доля вакантных площадей

9%

2%

Арендные ставки (трипл-нет)

$ 95

$ 78

Динамика арендных ставок по сравнению с 4 кварталом

-5%

-8%

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходность инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость начала расти в середине 2014 года вследствие снижения стоимости активов в долларах, при сохраняющихся уровнях ставок аренды.

Условия аренды складских площадей

Собственники складских комплексов и девелоперы идут на уступки арендаторам, при этом последние имеют возможность выбирать для себя наиболее выгодные условия, учитывая продолжающийся рост вакантных площадей. Большая часть аредодателей перешли на расчет аренды в рублях. Среднерыночные арендные ставки установились на уровне 4 600 руб./кв. м, и этот показатель являлся стабильным на протяжении квартала. Усредненная ставка для строящихся зданий первичного рынка составляет 4 300 руб./ кв. м /год, для готовых зданий – 4800 руб. /кв. м/год. В I квартале 2015 года рынок пополнился на 363 тыс. кв. м. новых площадей, из которых 70% доступны для арендаторов. Совокупный объем вакантных площадей на рынке составляет более 800 тыс. кв. м, что вплотную приближает уровень вакансии к показателю в 9%.

Объемы инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость сократились в 2014 на 35%, предвещая снижение объемов ввода готовых площадей из-за снижения спроса со стороны потенциальных арендаторов.

 

Сделки и планы (источник: arendator.ru)

Компания Coalco планирует построить индустриальный парк «Вельяминово» и промышленно-логистический комплекс «Кузьминское» в Домодедовском районе Подмосковья. Предположительно на участках будет реализовано 1,2 млн. и 1,65 млн. кв. м складских площадей.

В Солнечногорском районе Московской области «Индустриальный парк «Север» планирует построить складской комплекс класса А площадью 270 тыс. кв. м. Ввод комплекса запланирован на 3 квартал 2015 г.

Компания PNK Group начала строительство нового индустриального парка «PNK-Бекасово», площадь складских помещений составит порядка 160 тыс. кв. м. Первая фаза будет сдана уже в конце 2015 г., полное завершение проекта - в 2016 г.

Так же PNK Group  в индустриальном парке PNK-Бекасово построит логистический терминал площадью 70 тыс. кв. м, для группы компаний «Детский мир», объект  может быть введен в эксплуатацию летом 2015 года.

Компания «Леруа Мерлен» и RadiusGroup объявили о строительстве распределительного центра в логистическом парке «Южные врата», площадь комплекса составит 100 тыс. кв. м

ГЗК Москвы одобрила строительство 350 тыс. кв. м.  складских и производственных комплексов  в  индустриальном парке «Индиго».

ГЗК Москвы одобрила Градостроительный план земельного участка в Бирюлево для строительства производственно-складского комплекса площадью 13 841 кв. м.

 

Прогноз

 

Тенденции сохранятся. Происхождение большей части (66%) инвестиций - РФ. Следует предположить, что и инвестиции, формально привлеченные из-за рубежа, в большей своей части, тоже принадлежат российским инвесторам или аффилированным структурам.

Спрос на складские и индустриальные площади в 2015 г. продолжит сокращаться, предположительные объемы поглощения не превысят 500 тыс. м2. Структура поглощения изменится, так торговые операторы и логистические компании отмечают снижение оборотов. Основными игроками на российском рынке становятся российские торговые сети в эконом-сегменте. При этом следует учитывать, что несколько торговых сетей уже строят самостоятельно собственные сети распределительных центров.

Учитывая все перечисленные выше факторы в 2015 г. объемы нового предложения в секторе складской недвижимости сократятся на 50-60% по сравнению с прошлым годом, при условии относительной стабильности геополитической и экономической обстановки. Ввод в эксплуатацию ожидается преимущественно в объектах, находящихся на завершающей стадии строительства. Единственными действующими механизмами создания новых складских комплексов останется схема «built-to-suit», а также создание логистических комплексов в рамках целевых программ.

Для стратегических инвесторов текущая ситуация является наиболее подходящей для планирования сделок по покупке готовых логистических мощностей и складских площадей, так как сокращение предложения в течение 2015 и 2016 году приведет к снижению уровня вакантных площадей в складском секторе недвижимости и увеличению  доходности инвестиций.