rss twitter facebook youtube instagram

Строительство склада: тенденции развития рынка логистических проектов

Строительство склада: тенденции развития рынка логистических проектов
27 • 04 • 2015 | Россия
Автор: Hubprom

Какие складские площади и где строить?

Российский рынок складской недвижимости последние несколько лет переживал бурное развитие. 2014 г. стал рекордным по вводу на рынок новых складов. Так, по расчетам компании  S.A.Ricci, девелоперами было введено на рынок московского региона 1,4 млн кв.м. складских площадей. Еще 400,5 тыс кв. м. складских площадей презентовано в Санкт-Петербурге и области, а также 700 тыс кв.м. в остальных регионах страны, - отмечают эксперты JLL.

Начавшаяся во втором полугодии  2014 г. стагнация рынка и падение рубля снизили интерес инвесторов к данному сегменту. По оценкам ведущих игроков рынка, в нынешнем году объемы ввода сократятся примерно вдвое. Однако несмотря на негативные процессы и жесткую конкуренцию, складской сегмент остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов. Это объясняется стабильным спросом на складские помещения, во многом обусловленным развитием ритейла и интернет-торговли. Даже вакантность складских площадей, составляющая сейчас 9%, не рассматривается участниками рынка в качестве серьезного негативного фактора. Отметим, что в Европе и США верхним порогом “нормы” считается 6-7% свободных площадей. При этом аналитики JLL прогнозируют спад вакантности до 3% к концу 2015 г.

 

Критерии выбора площадки для строительства слада

 Как было сказано, конкуренция на складском рынке достаточно высока. Особенно это касается московского региона. Поэтому первое, с чем стоит определиться инвестору - расположение будущего склада. Подмосковье, безусловно, лидирует и по объему рынка, и по востребованности складов. Наибольшим спросом со стороны девелоперов пользуются  южные и западные направления Московской области, а также Ленинградское шоссе.

Возрастающая популярность Ленинградского шоссе связана со строительством автобана Москва - Санкт-Петербург. “Складские операторы «любят» и густонаселенное жилыми массивами Ярославское направление, где есть спрос на аренду складов со стороны торговых операторов. Высокой популярностью пользуются также Киевское, Симферопольское, Можайское, Минское, Каширское и Горьковское шоссе.

При этом не стоит забывать о стоимости подмосковных участков, которая постоянно растет. Анализ рынка, проведенный компанией Colliers International, показал, что стоимость пригодных для логистических проектов и расположенных в пределах 10 км от МКАД, колеблется в границах 250-350 тыс долларов за 1 га. Санкт-Петербург и Ленинградская область также обойдутся инвестору недешево. “"36,4 тысяч рублей за квадратный метр земельного участка сегодня составляет стоимость предназначенной под общественно-деловую застройку земли, расположенной в центральных районах города, на основных магистралях, со сложившимся окружением”, - отмечает заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.

 

Региональные рынки

 Инвестору, входящему на рынок складской недвижимости стоит обратить внимание на перспективные регионы, в которых начал активно развиваться данный сегмент. Это Нижегородская область, Екатеринбург, Челябинск, Ростов-на-Дону. Конкуренция здесь не столь велика, как в столице или Петербурге, а складские комплексы востребованы усиливающимися в регионах ритейлерами. Главное, чтобы выбранный под застройку участок имел хорошую транспортную доступность.

 

Классификации складских площадей

Второй важный момент логистического проекта - качество складских помещений. В настоящее время на рынке складской недвижимости склады ранжируются по классам: А+, А, В+, В, С и D. Мы не будем рассматривать категории А+ и В+, поскольку в целом они сопоставимы с категориями А и В, отличаясь лишь некоторыми дополнительными опциями. Обращаем внимание, что ниже приведены обязательные характеристики складов, позволяющие отнести их к какому либо классу.

 

Складские помещения класса А

-        представляют собой одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м., площадь, занятая складом, составляет 45.55% от площади территории терминала.

-        Имеют ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли, высокие потолки не менее 10 м, позволяющие устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers). Профессиональная система управления.

-        Климатические характеристики: мультитемпературный режим, современная вентиляция.

-        Безопасность: система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения, система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

-        Транспортная доступность: площадки  для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей. Расположение вблизи центральных магистралей.

-        Прочее: наличие административных помещений,  вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала), оптоволоконного интернета.

 

Складские помещения класса В

-        представляют собой одно-, двухэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное. Возможны варианты двухэтажных проектов при условии достаточного количества грузовых лифтов-подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн.

-        Имеют высоту потолков от 6 м., асфальтовый или бетонный пол без покрытия.

-        Климатические характеристики: обычная отопительная система.

-        Безопасность: система охранной сигнализации и система видеонаблюдения, пожарная сигнализация и система пожаротушения, охрана по периметру.

-        Площадки для отстоя и маневрирования большегрузов, вспомогательные помещения на складе, наличие телекоммуникаций.

 

Складские помещения класса С

-        Капитальное производственное помещение/утепленный ангар с высотой потолков 4 м. и асфальтовым или бетонным полом.

 

Складские помещения класса D:

-        Неотапливаемые ангары, производственные здания, подвальные помещения.

 

Себестоимость строительства складского комплекса

 

Большинство реализующихся логистических проектов относятся к классам А и В. Именно в качественных складских площадях нуждаются главные арендаторы логопарков - ритейлеры. В преддверии экономического кризиса руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA Вера Бойкова оценивала стоимость строительства склада в Подмосковье и Ленобласти в диапазоне 800 до 1,3 тыс долларов за 1 кв.м. Директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России Антон Алябьев отмечает, что падение рубля снизило себестоимость строительства склада в Подмосковье до 500 долларов за 1 кв. м. (нижняя граница), однако в ближайшие 1-1,5 года она достигнет прежней отметки в 700 долларов за 1 кв.м.

 

Окупаемость проекта логистического комплекса

 

Окупаемость логистических проектов зависит от места и объемов строительства, а также качества складов. В Подмосковье окупаемость склада категории А варьируется от 6 до 9 лет при условии высокой заполняемости объекта.

Учитывая перечисленные факторы, при выходе на складской рынок не стоит сразу браться за грандиозные проекты. Логопарк площадью 15-20 тыс кв.м. будет оптимален для старта.  Эксперты советуют “разбить” строительство на несколько очередей. Это позволяет инвестору выйти на рынок, оценить жизнеспособность проекта, снизив финансовые риски до минимума.

Резидентами складского комплекса являются в большинстве логистические, транспортные, оптовые компании и крупный ритейл. Крайне важно на старте проекта заручиться, как минимум, предварительными договорами аренды складских площадей с крупными логистическими операторами, и, как максимум, строить отдельные блоки  складского комплекса под заказ.  

Одним из главных преимуществ логистических проектов является их гибкость. Строительство склада можно заморозить очень быстро и также быстро вернуться к реализации проекта.