rss twitter facebook youtube instagram

Индустриальные парки: передовые практики развития проектов

Индустриальные парки: передовые практики развития проектов
27 • 04 • 2015 | Россия
Автор: Hubprom

Индустриальные парки предлагают все более совершенные технологии привлечения потенциальных резидентов

Индустриальные парки на сегодняшний день являются локомотивом промышленности во всем мире. Инвестиционная привлекательность индустриальных парков обусловлена наличием готовой инженерной, транспортной и иной инфраструктуры, налоговыми льготами и, с недавнего времени, субсидиями федеральных и региональных властей. К тому же, индустриальные парки способствуют концентрации на одной территории основных и вспомогательных производств. Всего за несколько лет индустриальные парки распространилась по всей стране. По оценкам Ассоциации индустриальных парков (АИП), к концу 2014 г. их численность достигла 101, из которых действующими площадками являются 44. Однако по сведениям портала Hubprom, в 2014 г. число действующих индустриальных парков (с хотя бы одним действующим резидентом) перевалило за 120.

Законодательство и государственная поддержка

В течение последних лет сложилась законодательная база, определяющая статус, принципы формирования и деятельности индустриальных парков. В 2012 г. Министерством экономического развития РФ принят “Стандарт индустриального парка”, благодаря которому появились единые критерии, применяемые к индустриальным паркам. Однако отметим, что важнейшие акты в части регулирования промпарков, а именно Федеральный закон № 488-ФЗ "О промышленной политике в Российской Федерации" и ГОСТ “Национальный стандарт Индустриальные парки” приняты лишь в 2014 г. Дальнейшие пути развития индустриальных парков отметил в своем Послании Федеральному собранию РФ президент Владимир Путин: “С 2015 года также запускается программа компенсации расходов субъектов Федерации на создание индустриальных парков. Рассчитываю, что регионы будут активно использовать эту возможность для развития собственного промышленного потенциала. За счет дополнительных мер мы должны поддержать экономический и промышленный рост в стратегически важных регионах страны”.

Классификация индустриальных парков

Существует несколько классификаций индустриальных парков. В зависимости от формирования производственных мощностей индустриальные парки относятся к категории greenfield либо brownfield. В первом случае резиденту промпарка предоставляется земельный участок, на котором он самостоятельно ведет строительство производственных или складских объектов. Во втором случае резидент приобретает либо арендует уже готовые производственные либо складские корпусы для реализации своего проекта. По субъекту все индустриальные парки делятся на государственные и частные.

Частные индустриальные парки расположены, в большинстве, вблизи крупных городов, где спрос на производственные и складские площади стабилен.

Государственный индустриальный парк предлагает своим резидентам больше возможностей. Площади государственных индустриальных парков занимают сотни гектар, многие имеют возможность расширения территории, что важно для организации крупных промышленных производств. Во-вторых, государственные индустриальные парки предлагают инвесторам разнообразные льготы и преференции. В первую очередь речь идет о налоговых льготах, субсидировании процентной ставки по банковским кредитам на реализацию инвестиционных проектов. Однако большинство инвесторов отмечают недостаточность данных мер. Срок предоставления льгот в большинстве случаев недостаточен для выхода проекта на самоокупаемость. "Налоговые льготы должны рассматриваться вкупе с иными факторами, существенными для ведения бизнеса в регионе, например, такими, как близость к рынкам сбыта, транспортная инфраструктура, наличие квалифицированной рабочей силы", - резюмирует партнер компании "Эрнст энд Янг" Юлия Тимонина.

Частный индустриальный парк - это не единичные проекты в масштабах страны, чаще инициируемые компаниями на собственных промышленных площадках в целях диверсификации производства и дополнительного привлечения инвесторов. Опыт создания таких “За границей государство всячески способствует развитию парков, в том числе созданными частными компаниями. Оно делает «частникам» скидки на подведение коммуникаций, предоставляет различные субсидии по кредитам и налоговые льготы. В России в последнее время тоже произошел существенный сдвиг в этом отношении. Так, например, с этого года потенциально уже можно получить компенсации за строительство инженерной инфраструктуры. Минпромторгом уже принято более 28 заявок на компенсацию расходов на создание инфраструктуры, как от частных, так и от государственных индустриальных парков.

Точки роста

В географическом распределении индустриальных парков уже давно определились регионы-лидеры. Это Московская, Ленинградская, Калужская, Ульяновская области и республика Татарстан. Отметим, что Московская и Ленинградская области в развитии промпарков идут скорее по европейскому пути - именно в этих регионах сконцентрировано наибольшее число частных индустриальных парков.

“Создание индустриальных парков на территории Московской области — один из важнейших драйверов привлечения инвестиций в регион, развития его промышленного потенциала. Мы всячески будем помогать резидентам таких парков, всесторонне их поддерживать. <...> Важно понимать, что мы не являемся конкурентами в данной сфере. Наша задача — поддержать любую разумную инициативу по созданию индустриальных парков на территории Московской области, вне зависимости от их форм собственности”, - подчеркнул министр инвестиций и инноваций Московской области Денис Буцаев.

Ряд индустриальных парков России имеют четкую отраслевую структуру. К таким площадкам можно отнести индустриальные парки «Грабцево»,  «Калуга-Юг», «Лафарж-Калуга», «А ПЛЮС ПАРК АЛАБУГА». Однако, как отмечает  старший менеджер группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, Ernst&Young Юлия Стефанишина, формирование узкопроизводственных кластеров в ряде российских промпарков происходило стихийно. Тем не менее, позитивный эффект создания такой кластерной структуры очевиден. В настоящее время в России сложилось три направления отраслевых промпарков: химическая промышленнность, строительство и автопром.

Формы управления индустриальным парком

Инвестиционная привлекательность конкретного индустриального парка во многом зависит от его менеджмента. Оглядываясь на мировой опыт можно выделить 3 формы управления индустриальным парком:

  1. Посредством созданной управляющей компании. Нередко такая компания выступает собственником индустриального парка. Такая УК предоставляет комплекс базовых (бесплатных для резидентов) и дополнительных услуг,
  2. Управление индустриальным парком передается якорному резиденту (major user),
  3. Управляющая компания отсутствует вовсе, а резиденты привлекают обслуживающие их проект организации. Такой тип характерен для небольших площадок.

В нашей стране с преобладающим числом государственных индустриальных парков получила распространение первая форма управления. Управляющие компании создаются в форме юридического лица либо их функции передаются региональным структурам в сфере управления имуществом.

В Ярославской области функции УК индустриального парка “Мастер” переданы Агентству инвестиций и кластерного развития региона. Еще одной особенностью российского менеджмента индустриальных парков стало создание Корпораций развития, которые на сегодняшний день представлены практически во всех регионах. В задачи корпораций входит разработка инвестпрограмм, поиск инвесторов для действующих в регионе промпарков и ОЭЗ и ряд других функций. Именно от эффективной работы Корпораций развития во многом зависит наполняемость того или иного индустриального парка.

Однако, механического создания корпорации развития недостаточно, необходимо, чтобы все институты развития региона работали согласовано – Министерства и ведомства согласовывали свои планы, учитывая интересы каждого из проектов ИП в регионе. Должна быть создана дееспособная команда с проджект-менеджментом. Именно в результате подобного сопровождения проектов всеми институтами управления региона  достигнут  успех в организации ИП в нижеперечисленных регионах: Калужская, Ульяновская, Ростовская области и Республике Татарстан.

Планирование территории ИП

Инновационные способы планирования территории внедряются во многих новых ИП, при этом используются новые способы зонирования, предполагающие разделение территории ИП на 3 функциональные зоны (ИП «Кола», «ДЕГА» и др.) для размещения:

  • многофункциональных общественно-деловых комплексов с торговыми площадками,
  • логистики и складских комплексов, контейнерных площадок,
  • промышленных зданий.

 

Новые технологии в сфере строительства и привлечения клиентов

 

Build-to-suit (строительство объектов ИП под заказ)

Строительство осуществляется под заказ для конкретного клиента, обязательным условием договоров в build-to-suite является детальное описание в них характеристик строящегося объекта и тех индивидуальных требований заказчика, которым должен соответствовать объект. Механизм использован во многих ИП.

Build-to-suit-lease (строительство объектов ИП под заказ арендатора)

Данный формат предполагает, что здание не только строится под заказчика, но и оплачивается самим застройщиком, в результате использования механизма банковского кредитования с гарантированным заключением договора аренды между застройщиком или его право-приемником и заказчиком-арендатором. Предполагает использование механизма банковской гарантии. Механизм разработан для использования малыми и средними производственными компаниями, которые не могут привлечь значительные инвестиции, необходимые для строительства производственных зданий, а также для 3PL-логистики. Данный механизм используется только в ИП «КОЛА» и ОЭЗ «Алабуга».

Готовые помещения модульного типа

Создание отдельных комплексов готовых помещений модульного типа уже давно практикуется в индустриальных парках мира. Однако, в России до последнего времени таких комплексов не создавали, из-за больших сроков окупаемости подобных проектов и неясностей с наполнением проекта резидентами. Такие площади интересны компаниям, которые не планируют строить собственные производственные помещения в силу ограничения в сроках начала поставок или в связи с тем, что в финансовой модели бизнеса не предусмотрены расходы на строительство. Размеры модулей могут варьироваться от 300 до 1500 кв.м. Уже в 3 регионах России решились на создание модульных производственных комплексов, так как спрос на помещения с изменяемыми площадями постоянно растет. Ниже приведены диапазоны предлагаемых потенциальным резидентам модульных промышленных площадей в Московской, Ленинградской областях и Татарстане.

ALLEGRA

300 – 1400 кв.м.

Кола

От 1000 кв.м.

Синергия

400 – 1300 кв.м.

 

Унификация под единый стандарт

Современные производственные предприятия вынуждены меняться, подстраиваясь под быстро меняющиеся производственные схемы. Унификация размерности производственных и складских зданий позволяет быстро реагировать на изменение технологий. Основным методом стандартизации является унификация, позволяющая менять назначение зданий в зависимости от необходимости. Стандарты высотности, нагрузок и шага колонн используются повсеместно (высота — 12 м; нагрузка на пол — 6 тонн/м2; шаг колонн — 12/24 м). Аналогичные требования касаются инфраструктуры ИП.

Передовой опыт и практики управляющих компаний ИП

Управляющая компания организует строительство (в т.ч. build-to-suite) и ремонт объектов индустриального парка, содействует размещению резидентов, поддерживает текущую деятельность в индустриальном парке.

От управляющей компании потенциальные резиденты ждут следующего набора услуг:

  • риэлтерские услуги,
  •  охрана,
  • подключение и эксплуатация коммуникаций,
  • клининг и вывоз ТБО,
  • услуги связи и IT,
  • проектирование и строительство,
  • облуживание и ремонт коммуникаций,
  • погрузочно-разгрузочные работы,
  • консультационные услуги,
  • центральная диспетчерская служба,
  • build-to-suit,
  • ремонт дорог,
  • согласование ИРД,
  • подбор кадров,
  • кейтеринг.

Лучшие практики управления ИП предполагают двухуровневое управление ИП региона, в котором перечень услуг УК разделяют на 2 подгруппы с зонами ответственности Корпорации развития региона и УК ИП.