rss twitter facebook youtube instagram

Крымский земельный вопрос – обзор ситуации на земельном рынке Крыма

Крымский земельный вопрос – обзор ситуации на земельном рынке Крыма
27 • 10 • 2014 | Крым
Автор: Hubprom

Чего следует опасаться при покупке земельного участка в Крыму и каков порядок оформления сделки?

Практику применения российского земельного законодательства в Крыму приходится адаптировать к местным условиям. С момента перехода Крыма под российскую юрисдикцию, вопросов, касающихся оформления земельных участков и объектов недвижимости, становится все больше. 

Попробуем их перечислить:

- объективные сложности с регистрацией прав и необходимость сверки с первичной документацией на недвижимость в архивах, поскольку к данным в украинском реестре Крым не имеет доступа,

- большое количество участков с незавершенной к 16 марта 2014 года процедурой оформления,

- отсутствие крымской кадастровой системы, позволяющей работать по российскому законодательству, все сделки с крымской недвижимостью  можно зарегистрировать только после постановки объекта на российский кадастровый учет,

- большой объем земельных участков, подвергшихся самозахвату до марта 2014 года,

- незаконченная приватизация земельных участков, программа приватизации продлена до 2017 года,

- иностранцы (в частности, граждане Украины) не имеют права на владение участком земли сельхозназначения, а отчуждение участков в вышеуказанном статусе должно произойти в течение года,

- отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки, схем территориального планирования, генеральных планов и прочих нормативно-правовых актов, стандартных для иных субъектов РФ.

Одним из острейших вопросов становится проблема ценообразования земельных участков в Крыму, ведь собственники земли ожидают резкого роста спроса на землю и завышают ее стоимость. Однако, с большой вероятностью, покупатели земельных участков будут крайне осторожны, ввиду, как перечисленных выше вопросов, так и опасений, связанных с новыми возможными изменениями в юридическом статусе Крыма и возможными ошибками при проведении сверки из-за отсутствия доступа к старому реестру Крыма. Кроме того, существует возможность отчуждения участка земли сельхозназначения у собственника в случае ухудшения плодородия или экологического состояния.

 

Хроника законотворческой и регистрационной деятельности правительства Крыма

Администрация в Крыму за период с марта по октябрь 2014 года провела большую работу по организации процесса кадастрирования и учета сделок на земельном рынке Крыма. Советом министров Республики Крым 2 сентября 2014 года утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым.

С 18 августа 2014 г. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (Госкомрегистр) начал работу по приему заявлений от граждан и юридических лиц на постановку объектов недвижимости на кадастровый учет. За первый месяц работы Госкомрегистр принял 2670 заявок, из них 1104 заявки на госрегистрацию прав на недвижимое имущество. Предварительно, исходя из общего количества сделок с недвижимостью на Украине за 2013 год (297 391 сделка) при населении Украины – 46 млн человек, следует предположить, что нормальный объем сделок в Крыму в течение года не может быть меньше 10 тысяч, при населении Крыма – 2 млн человек.  Всего на конец октября принято к рассмотрению более 5000 заявлений.

Правовое урегулирование в Крыму всего комплекса вопросов, связанных с землепользованием, завершится до 1 декабря текущего года. В Крыму создано Государственное унитарное предприятие «Научно-исследовательский и проектный институт землеустройства, кадастра и оценки недвижимого имущества». Все архивные землеустроительные документы переданы созданному ГУП НИИ по землеустройству и кадастру.

Созданы рабочие группы при правительстве Крыма, организующие деятельность подразделений Федеральной кадастровой палаты, Росреестра и БТИ на территории Крыма. Документы о собственности на объекты недвижимого имущества и земельные участки украинского образца, согласно федеральному закону о вхождении Крыма в состав России и крымским законам, признаны равнозначными с российскими, поэтому острой потребности заменять документы на собственность нет.При отсутствии необходимости продажи недвижимости оформление прав собственности по российским стандартам не является обязательным.

С начала октября начали функционировать новые отделения Госкомрегистра РК в Симферополе, Севастополе, Керчи, Ялте, Евпатории. Сакский и Черноморский отделения будут открыты в ближайшее время.  Благодаря принятому порядку будут завершены процедуры оформления 6 тысяч земельных участков, начатые до воссоединения Крыма с Российской Федерацией. Кадастровую оценку объектов недвижимости Крыма планируется завершить в 2018 году.

 

Порядок оформления сделки с недвижимым имуществом в Крыму

Сделки, оформление которых не было закончено до марта 2014, в соответствии с законом Республики Крым (РК)  «О регулировании имущественных и земельных отношений в Республике Крым», могут завершить свое оформление. В случае, если документы на землю оформлены не были, но есть решение уполномоченного органа о разработке землеустроительной документации, получить свидетельство о праве собственности возможно. Перед этим участок должен быть размежеван и поставлен на российский кадастровый учет.

Список документов, необходимый для регистрации права на недвижимость в Республике Крым:

- заявление правообладателя о регистрации права (заполняется при подаче документов);

- подлинник и ксерокопия квитанции об уплате госпошлины;

- удостоверение личности (паспорт) или нотариально заверенная доверенность законного представителя или опекуна заявителя (возможно, с заверенным переводом на русский язык);

- подлинник и удостоверенная нотариально ксерокопия правоустанавливающего документа (с заверенным переводом на русский язык);

- технический паспорт (БТИ), с ксерокопией,

подлинник и кадастрового паспорта на объект недвижимости;

Срок рассмотрения дела о постановке на кадастровый учёт  - 18 дней.

Отдельно стоящее здание потребует дополнительного предъявления подлинника и копии документов на землю, которые выражаются в государственном акте, свидетельстве на право собственности, архивной справке и т.д.

 

Проблема самозахвата и ее решение новым правительством

Правительство Крыма  и созданная им комиссия по самозахватам проводит мониторинг ситуации с самозахватами в регионе. По данным властей захвачено более 1451 га земли. Больше всего самозахватов в Симферопольском районе и Симферополе. Также они зафиксированы в Судаке, Алуште и Ялте. При этом более 400 га – земли, находящиеся в собственности государственных предприятий. Правительством принято решение, что если человек действительно нуждался в земле, ему бесплатно дадут участок. Также предусмотрена компенсация стоимости земли, если участок на самозахвате выделить нельзя. Но  каждый третий земельный самозахват, как считают в правительстве, не может быть узаконен.

Судебные приставы в Крыму изъяли у частных фирм более 10 га земли. Судебные приставы Ялты изъяли из незаконного пользования частными фирмами три земельных участка, закрепленных за государственным предприятием «Ливадия», которое входит в состав объединения «Массандра».

Прокуратура отменила приватизацию земли под Форосом. Прокуратура Ялты провела проверку и установила, что в Оливе (Форосский поселковый совет) были выделены земельные участки в нарушение законодательства.

 

Земли промышленного назначения

Власти Крыма на данный момент предлагают потенциальным инвесторам более 160 га земель типа Greenfield и Brownfield в аренду или продажу.

Все 17 участков - вне Южного берега Крыма (ЮБК). Самые большие - площадью в 30 га - расположены под Джанкоем и Красноперекопском. Самый маленький - в 0,5 га - под Джанкоем. Объем невелик, при этом следует учитывать современные требования к организации индустриальных парков - оптимальная площадь земельного участка должна превышать 50 га.

Под Судаком предлагается участок площадью 16 га «для ведения товарного ельскохозяйственного производства». В основном площадки предлагаются под промышленную застройку. Только один из участков предлагается под строительство туристического объекта. Это 1,9 га земель типа Brownfield под Судаком.

Характерная особенность земель промышленности — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков. Орган исполнительной власти субъекта РФ имеет право на изменение категории  в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности.

Велика вероятность, что уже в ближайшее время правительству Крыма придется решать проблему выделения новых участков для организации промышленных парков с учетом норм зонирования и отраслевой специализации.