rss twitter facebook youtube instagram

Зависимость складского сектора от макроэкономических факторов усиливается

Зависимость складского сектора от макроэкономических факторов усиливается
08 • 08 • 2014 | Россия
Автор: Hubprom

Тенденция сокращения спроса на складскую недвижимость сохраняется

Начало 2014 года было ознаменовано рекордными планами девелоперов складского сегмента коммерческой недвижимости в Российской Федерации, которые декларировали планы по вводу в эксплуатацию в 2014 году рекордного объема предложения в 1,7 млн кв.м.

Участники рынка, потенциальные арендаторы, напуганные событиями на Украине и санкциями, вынуждены были переосмыслить стратегии развития компаний и подобрать более выгодное время сделки с учетом сложившихся внешних политических факторов. Часть потенциальных арендаторов предпочли переждать неспокойное время, и, возможно, проявят себя позднее в форме «отложенного спроса». Это повлияло на планы складских девелоперов, которые постоянно пересматривают объем вводимых площадей в сторону их сокращения.

С учетом изменения макроэкономических факторов в  стране, в результате снижения объема сделок на складском рынке следует предположить, что совокупный спрос по итогам года не сможет преодолеть планку в 1 млн кв.м.  Этому также способствуют сокращение возможностей использования кредитных ресурсов для строительства, а также высокая вероятность разбалансировки спроса-предложения складского сегмента.  Несмотря на негативные настроения, строительная активность сохраняется высокой. Причиной этого парадокса является девелоперский цикл, который в нашей стране находится в противофазе с экономическими тенденциями. Вероятность переноса сроков сдачи многих объектов на следующий год постоянно растет.

Во II квартале 2014 года куплено и арендовано 300 тыс. кв. м против 480 тыс. кв. м годом ранее (во II кв. 2014 года было куплено и арендовано 196 тыс. кв. м). Доля сделок по покупке составила 5% от общего объема поглощения. В первом полугодии 2014 г. суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил, по информации компании Cushman&Wakefield, 2,4 млрд долл. США (273 млн долл. США во II кв. 2014 г., что более чем в 4 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года).

Объём иностранных инвестиций в первом полугодии составил 286 млн долл. США (12% от общего объёма). Объем вакантных площадей вырос с 1.5-2% в начале года до 4% к июлю и имеет тенденцию к дальнейшему росту. При этом на некоторых субрынках Московского региона сохраняется дефицит складских площадей.

Мы предполагаем сохранение тенденции  в III кв. 2014 г. из-за негативных ожиданий и продолжения действия санкций.

Предложение в Московском регионе

В Московском регионе строительная активность продолжает оставаться высокой. В 1 полугодии было введено в эксплуатацию 637 тыс. кв. м (2 квартал – 328 тыс.кв.м.) качественных складских площадей, что является абсолютным рекордом для рынка. Однако объем сделок за первое полугодие сократился на 25-35% по сравнению со средними показателями 2008-2013 гг. Средний размер сделки во II кв., по сравнению с началом года, вырос и составил 10,5-11,5 тыс. кв. м (по итогам 2013 года средний размер сделки составлял 18 тыс. кв. м). В 2014 спрос формируется в основном за счет компаний сегмента розничной торговли (30% сделок 1-ого полугодия).

Средние ставки аренды в складских проектах класса А во II квартале 2014 года изменились, их разброс увеличился и составил $120 - $135 за кв. м в год при расчете «триплнет». Наименьшие ставки аренды наблюдаются по двум направлениям – Ленинградскому и Рязанскому.

В 2014 предложение увеличится более, чем на 1 млн. кв. м, из них больше всего на Ленинградском (более 300 тыс. кв. м), Новорязанском (более 300 тыс. кв. м) и Горьковском (более 200 тыс. кв. м) шоссе.

Объекты складского сегмента, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2014 года

Наименование/девелопер

адрес

площадь

Производственно-складской комплекс

«Современные складские

технологии» («Технопром Бритово»)

 

Раменский район

Московской области, вблизи

д. Бритово.

 

80 000

 

Индустриальный

парк «PNK-Север»

27 км от МКАД по

Рогачевскому шоссе

55 300

Производственно-складской комплекс

 «Строительный Альянс»

 

28 км от МКАД,

Симферопольского шоссе и

ММК

17 000

 

Холодильно-

складской комплекс

MX-LOGISTIC

г. Москва, промзона

Курьяново, Проектируемый

проезд 4386, корпус 8

12 800

 

 

Объекты складского сегмента, введенные в эксплуатацию во 2 квартале 2014 года

Наименование/девелопер

адрес

площадь

Логистический парк «Дмитров»

(здание В) Ghelamco

Дмитровское шоссе, 30 км

от МКАД

75 500

Производственно-складской комплекс

«Инфрастрой Быково» (корпус Л)

Раменский район, пос.

Быково

61 424

 

Складское здание

«Томилино К-43» GHP Group

 

6 км от МКАД, между

Новорязанским и

Старорязанским шоссе

49 500

Индустриальный парк «Орудьево»

FM Logistic-МИЦ

 

Московская область,

Дмитровский район, д.

Ивашево

42 000

 

Складской комплекс «Атлант-

Металлопласт»

 

Ногинский район, гп.

Обухово, Кудиновское ш., 4

 

39 000

 

Логистический

парк «PNK-Чехов 2»

вблизи г. Чехова, 49 км от

МКАД

30 300

Логистический

парк «Покров» «Лого Групп»

Симферопольское шоссе, с/п Стрелковское, с. Покров

23 000

Производственно-складской комплекс

«Шереметьево» «Стройбизнесгрупп»

Московская обл., г. Лобня

11 300

 

Терминал «Сити-Бокс»

 

г. Москва, Варшавское ш.,

125 стр. 18.

4 800

 

Складской комплекс «Голицыно»

 

Московская обл., г.

Голицино

(25 км по Минскому шоссе)

2 660

 

Предложение в других регионах

Предложение увеличилось за первое полугодие на 261 тыс. кв. м, больше было только в 2008 и 2009 гг. Объем поглощения в первом полугодии составил 225 тыс. кв. м складских помещений, что почти в 1,5-2 раза больше средних показателей 2008-2013 гг. При этом отмечается снижение запрашиваемых арендных ставок. Из них 78 тыс. кв. м складских площадей класса А построено в Калуге, 61 тыс. кв. м в Новосибирске. По заявлениям девелоперов, в течение 2014 года в регионах может быть построено более 660 тыс. кв. м новых складов.

Вне Московского региона в 1 кв. 2014 года было заключено сделок более чем на 100 тыс. кв. м, что является больше средних показателей 2008-2013 гг. Средний размер сделки во 2 квартале вырос на 50% и составил 14-15 тыс. кв. м. Доля сделок по покупке составила 42% от общего объема поглощения. Наиболее активными на рынке были компании сегмента розничной торговли (61,5% сделок 1-ого полугодия).

Вне Московского региона в первом полугодии, в целом, ставки аренды с конца 2013 года снизились.

 

В статье использовались аналитические материалы компаний Cushman&Wakefield, Praedium, Rway