rss twitter facebook youtube instagram

Рынок коммерческой недвижимости: пришло время замораживать проекты?

Рынок коммерческой недвижимости: пришло время замораживать проекты?
24 • 07 • 2014 | Россия
Автор: Hubprom

В то время как по всей Европе инвестиции в данный сектор в 1 полугодии выросли на треть, в России инвестиции в секторе снижаются в 2 раза

Инвестиции в коммерческую недвижимость Европы показывают стабильную динамику роста, только за первое полугодие рост инвестиций в данном секторы составил 30% в сравнении с показателями 2013 года. Стоит особо отметить Францию и Германию. Суммарная стоимость инвестиций в коммерческую недвижимость Франции во втором квартале 2014 г. на 82% превысила показатели за соответствующий период 2013 г. Небывалый рост инвестиций на французском рынке в первом полугодии обусловлен совершением нескольких крупных сделок, совершенных на фоне низкой арендной стоимости объектов. Схожие с европейскими показатели демонстрируют рынки Северной и Южной Америки, здесь рост инвестиций составил 28%. На азиатском рынке, при отсутствии двухзначного роста, характерного для Европы и Америки, показатели объемов инвестиций стабильны относительно 2013 года.

 Рынок коммерческой недвижимости России, единственный из значимых европейских, с начала года показывает отрицательную динамику, несмотря на проведение в стране рекордного количества инвестиционных форумов с начала 2014 года.

Инвестиции в гостиничную и торговую недвижимость России за первые шесть месяцев 2014 года сократились по данным CBRE на 57%. По сведениям, представленным в аналитической отчетности CBRE, суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России во втором квартале 2014 г. достиг 687 млн евро. Директор отдела рынков капитала CBRE в России Андрей Новиков полагает, что эта цифра могла быть вдвое больше, но инвесторов настораживает сложившаяся геополитическая обстановка в стране. В текущей обстановке самым оптимистичным вариантом развития событий, по мнению г-на Новикова, было бы преодоление планки в $3,5 млрд (50% в сравнении с показателями 2013 г.).

На этом фоне отдельные рекорды на отечественном рынке недвижимости выглядят скорее пугающе, нежели чем оптимистично. Речь идет о небывалом количестве введенных и готовых к сдаче складских площадей. Девелоперы, вдохновленные позитивными результатами прошлого года, активно инвестировали в складскую недвижимость. В 2013 году предложение в данном секторе с трудом удовлетворяло спрос, всего за год было арендовано порядка 1,8 млн кв.м складов, из них 1,3 млн кв.м – в Московской области. Очевидно, что девелоперские компании рассчитывали, как минимум, на сохранение уровня спроса 2013 года. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL) Петр Зарицкий прогнозирует ввод в 2014 году 1,8 млн кв.м складских площадей с погрешностью 200 тыс.

По словам директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова за шесть месяцев 2014 г. уровень спроса на складскую недвижимость по всей стране составил всего лишь 520 тыс. кв.м, что на треть меньше аналогичного периода 2013 года.  В данной ситуации ввод  даже 1,5 млн кв.м складов (по минимальным оценкам) способен просто-напросто обвалить арендные ставки. В такой ситуации многие инвесторы, скорее всего, заморозят свои проекты. В число таких проектов может попасть не только планируемое строительство двух логопарков в Подмосковье, инвестируемых  ООО «Компания Сити Лэнд Групп», но и значительное количество региональных проектов, находящихся в различных стадиях развития.

При этом следует учитывать, что ряд негативных факторов пока не в полной мере учтен экспертным сообществом рынка коммерческой недвижимости.

1 фактор

Объем и характер экономических санкций, поэтапно вступающих в силу в отношении России в связи с «украинским конфликтом», до конца не проанализирован. Однако, по мнению Oxford Economics, в случае применения максимально жестких санкций Запада, ограничивающих экспорт энергоносителей из России, ведущие развитые страны столкнутся со снижением ВВП на 2-3.5%, Россия может потерять до 10% ВВП.

Даже в случае сохранения санкций на текущем уровне поэтапное сокращение или прекращение рефинансирования корпоративного долга России из зарубежных источников приведет к снижению ВВП России в 2014 году на 1-3%, что является принципиальным для многих инвесторов, прекращающих инвестировать на рынке недвижимости в странах с отрицательным ростом ВВП и повлечет за собой снижение спроса на коммерческую недвижимость.

2 фактор

Финансирование действующих проектов, имеющих долгосрочный характер, может быть приостановлено в результате технического изменения уровня «странового риска» в большинстве банков США и Европы, нейтрально относящихся к происходящему в России, но вынужденных прекращать сотрудничество ввиду увеличения рисков и политического давления. Одновременно, «стоимость денег» для корпоративного сектора в России вырастет, как минимум в 1,5 раза, что фактически заморозит инвестиционную активность в сегментах рынка с нормой капитализации ниже 10% годовых, таких как офисная и торговая недвижимость.

3 фактор

Правительство и Минфин планируют в ближайшее время увеличить налоговое бремя, при этом точной информации о порядке взимания и сроках введения дополнительных налоговых отчислений пока нет. Речь идет о возможном введении налога с продаж и увеличении НДС, что, с большой вероятностью, заставит ритейлеров пересмотреть свои планы по расширению сетей.

4 фактор 

Увеличение учетной ставки ЦБ РФ до 8% годовых приведет к увеличению процентных ставок в банках, финанасирующих девелоперские проекты, что в свою очередь повлияет на сроки окупаемости масштабных девелоперских проектов, при этом определенная часть проектов станет убыточной.

5 фактор

Дефициты бюджетов российских регионов на май 2014 года превышают 700 млрд рублей, а общая сумма долга, накопленная регионами превышает 2 трлн, более 50 регионов имеют долг, превышающий 50% собственного бюджета, что неизбежно должно привести к снижению в регионах инвестиций в развитие инфраструктуры, обеспечивающей развитие индустриальных парков и зон опережающего развития. Следует отметить, что большая часть проектов в индустриальном секторе России зависит от бюджетного финансирования строительства объектов инфраструктуры.

6 фактор

Не стоит недооценивать возможные последствия для России в результате возможного принятия Гаагским судом положительного решения по иску бывших акционеров «Юкоса» на 103 млрд долларов, решение которого может быть вынесено уже 28.07.14, а также возможные решения Стокогольмского арбитражного суда по многомиллиардным искам Украины по Крыму. В случае принятия положительного решения, даже на 50% от искового требования, сумма взыскания будет исчисляться десятками миллиардов. Механизмы взыскания по этим искам неочевидны, однако, любой из примененных способов не добавит  России  инвестиционной привлекательности и будет влиять на спрос на все виды коммерческой недвижимости в стране.